変動金利の「5年ルール」「125％ルール」とは？
住宅ローンの変動金利を選択する際に、必ずセットで覚えておきたいのが「5年ルール」と「125％ルール」です。これらは金利が上昇した際、家計が急激に圧迫されるのを防ぐための「緩和措置」ですが、同時に注意すべきリスクも秘めています。
わかりやすく解説します。
1. 「5年ルール」とは？
金利が上昇しても、5年間は毎月の返済額を変えないというルールです。
仕組み: 変動金利は通常、年2回（半年ごと）に金利が見直されます。しかし、このルールがある場合、金利が上がっても実際に支払う「月々の返済額」は5年間固定されます。
メリット: 金利が急騰しても、すぐに家計がパンクするのを防げます。
デメリット: 返済額は変わりませんが、「内訳」が変わります。金利が上がると、支払額の中で「利息」が占める割合が増え、その分「元金」の減りが遅くなります。
2. 「125％ルール」とは？
5年後の返済額見直し時、新しい返済額はこれまでの1.25倍までを上限とするというルールです。
仕組み: 5年経過して返済額を再計算する際、どれだけ金利が跳ね上がっていても、前回の返済額の125％（1.25倍）までしか引き上げないという制限です。
例：月々10万円の返済なら、次はどんなに高くても12.5万円まで。
メリット: 次の5年間の支払額に「天井」ができるため、返済計画が破綻しにくくなります。
デメリット: 上限があることで「本来払うべきだった利息」を払い切れない場合、未払いの利息が積み重なっていくことになります。
. 知っておくべき最大のリスク：未払利息
これら2つのルールは、あくまで「支払いを先延ばしにしているだけ」である点に注意が必要です。
もし金利が急激に上がり、月々の返済額以上に利息が発生してしまった場合、それを「未払利息（みばらいりそく）」と呼びます。
未払利息が発生すると:
毎月の返済額がすべて利息に充てられ、元金が全く減らなくなる。
それでも足りない利息分が、借金として蓄積される。
最終返済期限（ローン終了時）に、残った元金と未払利息を一括で支払う必要が出てくる。
まとめ：激変緩和とリスクの表裏一体
| ルール | 内容 | 目的 |
| 5年ルール | 5年間は月々の返済額を据え置く | 家計の急激な変化を防ぐ |
| 125％ルール | 見直し後の返済額を前回の1.25倍に制限する | 支払額の急騰を抑える |
担当者からのアドバイス
すべての銀行にこのルールがあるわけではない: ネット銀行など、一部の銀行ではこのルールを採用せず、金利上昇が即座に返済額に反映される（＝未払利息が発生しない）タイプもあります。
繰り上げ返済の準備: 変動金利を選ぶなら、金利上昇に備えて手元に現金を残しておくか、いつでも繰り上げ返済ができる準備をしておくことをお勧めします。
「5年ルールがあるから安心」と考えるのではなく、「返済額が変わらなくても借金（利息）が増えている可能性がある」という意識を持つことが、賢いローン返済のコツです。
最後に
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